Wie in Hongarije een huis koopt, betaalt naast de koopprijs ook een aantal bijkomende kosten. Die zijn overzichtelijker dan in Nederland: er komt geen notaris aan te pas en bij een aankoop zonder hypotheek ook geen bank. Reken in totaal op ongeveer 5 tot 7% bovenop de koopprijs. Hieronder zetten we alle posten op een rij, met een rekenvoorbeeld.
Eenmalige kosten bij de aankoop
| Kostenpost | Hoeveel | Wanneer |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (vagyonszerzési illeték) | 4% van de marktwaarde | Na een aanslag van de belastingdienst NAV |
| Advocaat (ügyvéd) | Meestal 0,5 tot 1% van de koopprijs plus 27% btw, vaak met een minimumtarief | Bij ondertekening |
| Inschrijving in het kadaster | 10.600 forint per perceel | Bij de inschrijving, via de advocaat |
| Uittreksel eigendomsbewijs (tulajdoni lap) | 4.800 forint (digitaal) | Vóór de aankoop |
| Tolk of beëdigde vertaling | Afhankelijk van de omvang | Indien gewenst |
| Makelaarscourtage | In Hongarije meestal betaald door de verkoper | Vraag het altijd vooraf na |
Overdrachtsbelasting: de grootste post
De overdrachtsbelasting bedraagt 4% van de marktwaarde van de woning. Na de inschrijving in het kadaster stelt de Hongaarse belastingdienst (NAV) de aanslag vast; die ontvangt u meestal enkele weken na de overdracht. NAV kijkt naar de marktwaarde: ligt de prijs in het contract duidelijk onder wat vergelijkbare huizen opbrengen, dan kan de belastingdienst zelf een hogere waarde vaststellen. Heeft u nog geen Hongaars fiscaal nummer (adóazonosító jel), dan wordt dat via uw advocaat aangevraagd.
Advocaat: verplicht en uw belangrijkste bescherming
Een koopcontract voor onroerend goed moet in Hongarije door een advocaat of notaris worden opgesteld en medeondertekend; in de praktijk is dat bijna altijd een advocaat. Die controleert het eigendomsbewijs, beheert vaak de koopsom via een derdenrekening en regelt de inschrijving en de aangifte bij de belastingdienst. Tarieven verschillen per kantoor. Bij goedkopere woningen ligt het percentage vaak hoger, omdat veel advocaten een minimumtarief hanteren. Kies bij voorkeur een eigen advocaat die alleen uw belangen behartigt.
Rekenvoorbeeld
Stel, u koopt een woonhuis in Somogy voor 29 miljoen forint, ongeveer € 79.000:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (4%) | 1.160.000 Ft |
| Advocaat (1% plus 27% btw) | 368.300 Ft |
| Inschrijving kadaster | 10.600 Ft |
| Uittreksel eigendomsbewijs | 4.800 Ft |
| Totaal bijkomende kosten | 1.543.700 Ft (circa € 4.200, ruim 5%) |
Eurobedragen zijn afgerond en hangen af van de wisselkoers. Een tolk of vertaling komt er eventueel nog bij.
Kosten na de aankoop
- Nutsvoorzieningen overschrijven. Stroom, gas, water en afvalinzameling zet u na de overdracht op uw naam. Dat kost weinig, maar regel het direct; de meterstanden worden bij de overdracht vastgelegd.
- Lokale belastingen. Hongaarse gemeenten mogen zelf een belasting op gebouwen of percelen heffen. Veel dorpen doen dat niet of slechts beperkt; in toeristische plaatsen aan het Balatonmeer kan het hoger uitvallen. Wij zoeken het per woning voor u op.
- Verzekering. Een woonhuisverzekering is niet verplicht, maar wel verstandig, zeker als u er niet het hele jaar woont.
- Energie. Voor huishoudens geldt in Hongarije een gereguleerd, laag tarief voor gas en stroom tot het gemiddelde verbruik; daarboven betaalt u een hoger tarief. Bij een groot of slecht geïsoleerd huis kan dat verschil flink oplopen.
- Onderhoud. Oudere boerderijen en wijnhuisjes vragen vaak onderhoud aan dak, schoorsteen en vochtwering. Reserveer daar vanaf het begin een budget voor.
Zo houdt u de kosten laag
- Vraag bij twee advocaten een offerte, maar kies niet alleen op prijs: ervaring met buitenlandse kopers weegt zwaarder.
- Zet nooit een lagere prijs in het contract om belasting te besparen. Dat is illegaal, de belastingdienst kan de waarde corrigeren en bij een latere verkoop betaalt u meer.
- Laat bij een ouder huis een bouwkundige naar de constructie kijken. Een verrassing achteraf is altijd duurder.
- Maak grote bedragen over via een voordelige valutadienst. Het verschil met de wisselkoers van uw eigen bank kan honderden euro’s schelen.
Wat kost uw droomhuis in totaal?
Ik maak graag een overzicht van alle kosten voor een specifieke woning, zodat u vooraf weet waar u aan toe bent.
